谁也不曾料到，房地产商场会一跌再跌。从2022年头不断重复的疫情，到年中的"停贷潮"，再到简直贯穿全年的房企爆雷工作，每一点回暖的痕迹都意外湮灭，跟着房价上涨崇奉的幻灭，商场决心也再三下降。

房企从前竞逐规划的野心也随之消弭，活下去成为职业一起主题。所以，在境内外融资途径根本封闭的布景下，面对巨额到期债款、保交给需求、公司正常运营，对资金量需求巨大的开发商，只能依托运营性现金流，所以把戏尽出：农产品换房、大幅让利、现房营销、保价许诺……

即便如此尽力，商场体现仍然一地鸡毛。克而瑞数据显现，2022年全年，百强房企出售额同比大幅下挫超4成，千亿等级的房企更是锐减一半。

走运的是，行至年底，监管层的调控方向发生改变，以"三支箭"保证融资端；屡次着重地产的支柱产业位置，并提及要支撑深圳演出公司刚性和改善性住宅需求，开释被限制性方针按捺的需求。各地敞开新一轮方针放松。事实上，据克而瑞数据，第四季度已有对折城市的成交面积止跌回稳。易居企业集团CEO丁祖昱预判，2023年上半年职业仍将有不小的压力，6月份则将是企稳的重要时刻窗口。

12月是房企冲刺年底成绩之时，加快推盘、奋力营销往往能带来出售的一波小高潮。刚刚曩昔的这个月，房企本身尽力开释成绩的一起，叠加方针发力，出售呈现了可贵的翘尾。克而瑞数据显现，12月单月，百强房企完成出售操盘金额6775.1亿元，环比增加22.2%。

单月数据的向好难以改变全年的局势，累计来看，百强房企全年完成出售操盘金额64622.2亿元，同比降幅保持在41.6%的较高水平；全口径出售额约72878.7亿元，同比亦大幅下挫超4成。

职业规划向下已成定局。以今年前11个月的出售数据来看，百强房企出售额所占的商场份额根本保持在54%左右；以此大略计算，2022年全年，房地产职业全体出售额约为13.5万亿，较2021年18.19万亿少卖了近5万亿，根本回到了2015年。

详细来看百强房企中，有近9成累计成绩同比下滑，有36家的累计成绩同比降幅大于50%，还有32家百强房企累计成绩下降20%-50%。

与之相应的，以全口径计，千亿房企数量也从顶峰时期的43家跌至现在的仅余20家，同比腰斩；一起售额破百亿的房企有112家，同比削减约50家。房企依托"三高"推进规划高歌猛进增加的年代已落下帷幕。

虽然职业的全体颓势清晰，但内部的分解则越发清楚，回忆2022年，央国企布景的开发商体现逐渐优于民企开发商，至下半年显着摆开距离。

数据显现，在今年前7个月，保利开展、华润置地、招商蛇口、建发、绿城等央国企的出售同比跌幅在20%-30%，到12月底，累计同比跌幅已收窄至10%左右，越秀则已完成同比增加；而碧桂园、新城、美的置业、旭辉等民企在前7个月的同比跌幅在40%左右，行至年底的累计同比跌幅仍在4成左右甚至更多。此外，许多爆雷房企的全年出售累计降幅达7成左右。

随之而变的是各大房企坐次。从前的职业TOP4"碧万恒融"，现在碧桂园以4643亿元的全口径出售额稳居职业之首，万科则落于职业第三，被长久以来的职业第五名保利开展所逾越。此外，融创、绿洲掉出职业前十，从前TOP20之外的建发房产则一举冲进TOP10，白发股份、越秀地产等房企也相同从30名开外冲进前20位。

在购房者志愿继续处于低点的2022年，招引购房者可谓贯穿各大开发商作业的中心议题，造节、更大规模、更长周期、给出更大扣头等各种传统手法、立异手法层出不穷。

最早引发商场重视的，是河南民权县的"小麦换房"，彼时正值麦收的6月份，也正是开发商冲刺年中成绩之时，建业地产旗下楼盘进行促销，以2元/斤的价格收买小麦，抵首付款，上限为16万元；在河南杞县的建业城则推出了"大蒜换房"，5元/斤的收买价、最高可抵10万元首付。

这样的"爱心助农"同期在许多当地演出：南京的"西瓜换房"，广州的"荔枝换房"，重庆的置业参谋则经过帮客户打谷子完成成交……花哨的外壳之下，营销动作的中心仍是变相作为打折优惠，充沛开掘当地的购房需求。

但跟着"停贷潮"的迸发，招引眼球的营销成了假把式，购房者对期房的不信任、对罢工的忧虑呈延伸的态势。一起，鄙人半年商场张望心情越发浓重的布景下，能撬动购房者的只剩下了真实的让利，开发商又不得不祭出大打扣头的去化利器。

"也便是8月份的工作，各家房企发现熬不住了，"一TOP20房企在华东某城市商场负责人表明，"假如‘金九银十’不冲，11月、12月就来不及了，中心还有网签等各种流程，所以咱们肯定要抓住冲量，降价也就水到渠成，商场又回到了降价下行的圈里。"

很多央国企领衔了这轮大降价。中秋前后，在福州，包含中海、华润置地等在内的央国企敞开大力度降价，有项目促销价较最高均价下降超4成；8月底，保利在武汉一项目突发降价，近6000元/平的降幅相当于打了68折，这在引诱许多购房者抄底的一起，也引发了老业主的反弹维权，活动终究被叫停。

据克而瑞调研，四季度房企营销热度和力度只增不减，十一期间扣头加大，均匀降价起伏在7-8折，部分项目可达6折，年底两月扣头力度也根本相等。

打折的法力也开端消解，购房者对此逐渐麻痹。述房企的商场负责人表明，很多降价的项目中只要部分快交房的能取得不错的去化，但"热度也只要2-3周"。

开发商为加快去化推出打折降价活动，反而让购房者对降价的忧虑日积月累。央行近来发布的《2022年第四季度乡镇储户问卷调查报告》显现，对下季房价，有18.5%的居民预期"下降"，高于上季度的16.3%。

从花式营销的出圈到力度加大的扣头，这一改变的背面是房企对出售回暖预期的再三推延。

在4月份的成绩会上，多家房企高管对商场局势的判别多为上半年是筑底盘整，下半年将逐渐复苏趋稳。华润置地总裁李欣便曾提及，3月中下旬以来，项目到访客流数量显着提高，二手房的交易量也在上升，"这都是楼市全体回暖的详细痕迹，楼市大概率是上半年低点，下半年会上升。"

某规划性房企内部人士其时也曾向记者表明，2021年下半年以来部分房企以5折、6折促销，打崩了部分客户的心态，"现在现已没有企业这么操作了，大部分扣头回归正常，商场在朝着健康的方向开展。"

出售体现也如预期相同，房企在6月份迎来了回暖，单月出售环比大涨超6成，一改此前跌跌不休的态势。疫情往后的上海，在6月完成新盘均匀去化率85%，姑苏、南京等热门城市成交量环比涨幅超30%。

就在业界燃起了少许决心之时，商场的修正进程突遇波折。一场触及上百个罢工或烂尾项目的"停贷潮"发酵，挫伤了商场决心，出售扶摇直上，7月百强出售环比下挫近3成。

8月底，旭辉控股董事局主席林中坦言，当时的商场格式"在年头的时分没预测到"；万科董事会主席郁亮虽然以为商场已筑底，"康复是个缓慢和温文的进程"，但也一起指出"商场缩短过了头"。

这对民营房企来说，是一个更缓慢的进程。某TOP20房企内部人士泄漏，正是这场"停贷潮"使得民营房企和国央企之间的距离大幅摆开，"‘停贷潮’影响了咱们对民企的决心，以为交给会有问题，更乐意去买国央企的房子。"

即便是优等生万科，"也不得不承认在目前商场情况下，运营的确碰到一些压力。"万科总裁祝九胜近来坦陈，"这一轮调整所触及的时刻的长度、调整的起伏都超出预期。"商场难以提振，现金流继续承压。

所幸，"罢工断贷"也成为方针的要害转折点，从中央到当地多措并重保交楼。进入四季度后，监管层对地产的方针再转向，从保项目过变为保主体，"三支箭"连续出台，许多高能级城市也再度对限购、限贷进行松动，引导商场预期和决心回暖。

"方针面都在逐渐向好，并且方针面向好的力度、广度全面性超出了咱们的预期。"郁亮近来揭露表明，这些都将有助于化解房地产企业活动性问题和促进职业健康开展，"我觉得微光正在逐渐变成曙光。"

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